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美国、加拿大、澳大利亚和新西兰的房地产市场进入低速壁垒,使中国买家转向新兴市场。

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  • 2019-06-09
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简介    在过去的五年里,世界主要城市的房价平均增长了35%。根据国际货币基金组织(IMF)公布的数据,全球房地产价格指数已经恢复到金融危机前的水平。快速

    在过去的五年里,世界主要城市的房价平均增长了35%。根据国际货币基金组织(IMF)公布的数据,全球房地产价格指数已经恢复到金融危机前的水平。快速增长吸引了投资,也产生了泡沫风险,今年吸引了一系列新的监管。现在,随着发达市场的增长放缓,聪明的买家正在寻找新的战场。

    在过去的五年里,如果你在世界各大城市拥有自己的房子,那么你的表现可能已经超过美国股市之外的世界大多数股票指数。

    瑞银近期发布的全球房地产泡沫指数报告显示,过去五年来,世界主要城市的平均房价上涨了35%,尤其是在旧金山、慕尼黑和温哥华,房价上涨了50%。与此同时,在过去五年中,道琼斯指数已经上涨了约62%,标准普尔500指数上涨了48%,NAI指数上涨了75%,恒生指数上涨了12%,斯托克指数上涨了9%,日经225指数上涨了41%,上海综合指数上涨了19%。

    “过去五年,拥有房屋似乎是一项不错的投资,在世界上最重要的金融中心,年回报中值为10%,包括估计的租金回报和房价上涨带来的账面收益。所以这些砖头赢得了股市。报道说。

    国际货币基金组织(IMF)早些时候公布的数据显示,全球房地产价格指数已经回到金融危机前的水平。但随着多年的持续高速增长,存在巨大的风险。根据瑞银的报告,香港的房地产泡沫风险最大,其次是慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦。许多上市城市是近年来中国买家在海外配置房产的热门目的地。随着房价的持续上涨,他们中的许多人已经采取措施限制外国人购买房产。

    高房价和多国对外卖的限制

    根据海外房地产平台的统计数据,在过去三年里,加拿大两个最大省份、澳大利亚八个州中的六个州和澳大利亚的政府已经对外国人实行了新的税收和购买限制。

    从2016年上半年开始,澳大利亚地方银行开始收紧外国人购房贷款政策,海外收入的购房者几乎无法从当地银行获得贷款。维多利亚州和新南威尔士州在2016年提高了海外买家的印花税,昆士兰在去年10月开始对海外买家征收转让税,联邦政府也出台了一些针对非澳大利亚居民的监管政策。

    受到中国买家青睐的加拿大“不愿落后”,尤其是多伦多和温哥华。早在2016年8月,温哥华属下的不列颠哥伦比亚省就在大温哥华对外国买家征收15%的附加税,今年2月底提高到20%。2017年4月,多伦多附属安大略省在一些地区对外国买家征收15%的转移税。

    最新信息来自新西兰。8月中旬,中国正式通过了一项法案,禁止外国人购买二手房,该法案于10月22日生效。

    这些市场都希望通过抑制海外需求来调节过热的房地产市场。当新西兰政府禁止外国人购买二手房时,新西兰财政部副部长戴维·帕克(David Parker)说,新法律将使新西兰的房地产市场回归本地市场,而不是国际市场。

    “新加坡和香港,紧随其后的是温哥华、加拿大和多伦多,出台了类似的政策。大洋洲的澳大利亚和新西兰后来对外国人购买住房实行限制,基本上从印花税开始。澳大利亚也停止了向非本地收入发放贷款,这在后期产生了最大的影响。12月14日,第一太平戴维斯中国国际房地产公司董事周瑜对《21世纪经济报道》说,“这些市场一直受到中国投资者的青睐。印花税政策出台后,影响是明显的。对于那些只有投资动机的人来说,成本上升,热情降低。”

    根据CoreLogic在12月初发布的数据,悉尼的房价在去年7月达到高峰,然后开始下降,11月份比去年7月的峰值下降了9.5%。

    “目前,这些政策确实起到了预期的效果,即,打击了一些纯投资者,另一方面,它也对当地房地产市场产生了影响,比如澳大利亚两年来本地市场疲软,新西兰也有类似的情况。”然而,由于中国本土市场的强劲需求,温哥华和多伦多影响不大。纯粹的投资者忽视了这些高印的市场,那些“害怕”的投资者将会“转向”美国和英国。周瑜说。

    然而,也有人质疑“治标,治本”抑制外需,认为房价飙升源于金融危机以来全球大规模的货币宽松政策。除了新加坡以外,过去三年里限制外国人购买的案例既不明智,也不有效。外国人在这些市场扮演着重要的角色,但他们绝对不是问题的根本原因。房价的持续飙升归因于历史上的低利率和宽松的抵押贷款标准。12月13日,户外网络首席执行官罗学新(音译)向记者介绍了21世纪的经济报道。

    瑞银的报告指出,政客们可以采取许多措施抑制房价,但在一些人气高涨或受外资流动严重影响的市场,新的限制措施会带来更大的风险,特别是在房价达到高峰时,这可能导致房价的过度下跌;此外,较低的承受能力也会影响房价。一些城市的长期增长潜力,投资者将重新评估未来。资本回报。对于那些投资海外房地产的人来说,真正的大风险是在一些目的地引入高印花税,以及调整银行贷款政策。

    美国房价增长放缓

    回顾2007-2008年,全球许多市场的房价暴跌,拉开了金融危机的帷幕。然而,处于金融危机核心的美国房地产市场近年来经历了快速的增长。房价已经恢复到10年前的水平,但是越来越多的声音说美国房地产市场将在2019年开始降温。

    诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒在12月7日发表的一篇专栏文章中说,美国正处于现代史上第三大房地产繁荣时期。自2012年2月以来,美国房价已从金融危机中反弹。根据标准普尔/Case-Shiller房屋价格指数,9月份的房价比2012年上涨53%,而2012年售价为20万美元的房屋现在售价为30万美元。即使消除通货膨胀,实际房价仍上涨了40%。就名义房价而言,比2006年危机前的峰值高出11%,从实际房价来看,几乎已经复苏。

    但是美国的房价已经显示出放缓的迹象。11月底公布的标准普尔/Case-Shiller房价指数显示,美国9月份房价增长率降至5.5%,为去年1月以来的最低水平。截至9月,中国经济增速已连续7个月放缓,主要原因是抵押贷款利率持续上升。

    高盛(Goldman Sachs)11月底发布的一项研究显示,美国房价的增长率从2014-2017年的4%上升到7%。然而,自今年下半年以来,住房市场似乎已转向低速发展,预计未来三年的增长率将降至3-4%。原因有三:第一,美国抵押贷款利率自2017年以来已经上涨了100个基点;第二,美国房价自2012年以来的增长速度快于租金和收入;最后,2017年在美国出台的税制改革措施给住房市场带来了一些不确定性。

    美国市场2018年的销售额显著下降,我们预计2019年将继续下降,从2018年的水平下降5%至10%。12月12日,美国最大的房地产数据平台Zillow的经济研究主管Aaron Terrazas对21世纪经济报告表示,“我们预计房价增长将在2019年开始放缓,但鉴于充分就业和持续的工资增长,增长率将稳定在历史标准之上。”

    一些分析人士指出,美国房价增速放缓不会引发下一场危机,因为危机过后原先危险的“公式”受到严格限制。

    在2008年金融危机中,两个致命的因素,即高杠杆和超额库存,并没有积累系统性风险。贷款标准依然严格,周期内的房地产开发受到高度限制。总体而言,美国住房市场的最大风险是供应缺乏可持续性,这导致一些市场住房价格承受能力下降,需求放缓。Terrazas说:“在过去的十年里,供应总是落后于需求,房价已经超过了收入。如果建筑成本居高不下,建筑限制依然严格,供应无法有效调节,这就意味着需求方将被迫进行调整,这将导致房价增长放缓。

    美国一直是中国人在海外买房的主要目的地之一。根据全国经纪人协会(NAR)的数据,自从2015年以来,中国一直保持着美国最大的房地产买家的地位。然而,有迹象表明,中国买家在美国市场正在放缓脚步。

    我们已经观察到,2018年中国买家在美国市场的活动有所下降,预计到2019年会继续放缓。一方面,中国买家青睐的一些市场的资产价格一直居高不下;另一方面,对中国买家来说,就业和高等教育政策都显示出紧缩的迹象,这是他们买房的主要动机。Terrazas说。

    其他美国房地产经纪人已经与21世纪经济新闻记者表达了类似的观点。

    “自从2015年以来,我一直在与中国人民面临的房地产经纪业务保持联系。2016年,我正式从事这项业务,并收到了1500多个购买意向。有些人决定在四天内买房,有些人花了两年时间决定,现在我仍然通过微信与超过1000人保持联系。美国朗和福斯特房地产亚太区总监陈宏明12月8日在接受《21世纪经济报告》采访时表示,“中国客户主要分为投资者、移民、外国学生和工人,其中约60%是外国学生。近年来,中国投资者在美国购买土地和农场的趋势越来越大,比如12万美元的沼泽地或农场,其中一些可能是显著的消费。今年以来,人民币汇率浮动,询价人数增加,但交易量减少,资金减少。我认为其中既有外汇管制因素,也有宏观政治因素。一些经纪人认为未来一段时间业务将持平。

    东南亚机遇与风险并存

    随着一些传统发达市场对外国人的限制、利率的逐步正常化和周期的高峰,中国买家开始转向新兴市场。

    陈洪明告诉记者,他最近去上海参加一个海外豪华住宅展览会,这不是他第一次参加,但是“今年的感觉是,东南亚和中东有更多的参展商。”

    根据该网站提供的数据,泰国今年上半年排名第一,马来西亚和越南也受到质疑。

    “东南亚确实越来越受到投资者的欢迎。以泰国为例。三四年前没有人去过,但是现在很流行。“与成熟的欧洲和美国市场相比,东南亚确实是一个潜在的高增长市场,但我认为一些东南亚市场缺乏政策透明度和法律诚信,当地的租赁市场也不成熟。机会是有的,但同时风险很高,需要仔细考虑。

    作者:姚明,来源:21世纪经济报道,华尔街新闻授权稿

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